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春節後的上海房企：小周期下的資金回籠訴求





本報記者 唐韶葵 上海報道

春節假期期間，上海樓市成交有所回暖。據上海中原地產統計，2月15-21日，上海新建商品住宅成交1817平方米，比去年春節期間增加129.7%，但這也是2012年後春節假期成交量第二低。

另一方面，根據企業預售證獲取情況來看，春節後上海樓市新增供應量將大增。萬科、融創、旭輝等房企均有新項目入市，並在2月份啟動認籌，3月份正式搖號開售。其中，萬科天空之城、同濟融創玫瑰公館未開先火，由於兩個項目認籌與開盤時間非常接近，不少置換客戶一直等待樓盤的價格信息，相互比較挑選。

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同策咨詢研究總監張宏偉指出，上海此前由於限價政策，很多項目都主動推遲入市時間，那麼很有可能這些項目的入市時間會集中在3月份之後，尤其是2016年下半年以來拿的高價地項目。張宏偉預測，現在單個樓盤一次性推出的貨量大約200-新北市除毛｜新北市除毛推薦300套，絕對數量不多，如果集中在二季度推貨，3月份市場成交量會有起色，但是價格難說。

他認為房企加快項目入市時間有兩個原因：大部分高周轉企業有出售需求；企業面臨銀行、貨幣金融機構貸款的償還到期壓力。

市場供應增加

綜合來看，上海2月份有超過8個項目拿到瞭預售證，可入市超過2000套房源，大約20萬平方米貨量。

置換客戶將是成交主力，據多個項目銷售人員透露，置換客戶有從二手房市場轉到一手市場的傾向。一方面，一手房貸比二手房貸好申請；另一方面，限價前提下，一手房性價比高於二手房。

上海目前推出的樓盤當中，要數位於閔行區古美板塊的同濟融創玫瑰公館、位於青浦區徐涇板塊的萬科天空之城最受置換客戶關註。其吸引力在於售價比預期低、交通便利。如萬科天空之城一個87平方米的戶型，總價在520萬-550萬元之間，即均價約6萬元/平方米。且兩項目其中一個預期配套完善，另一個亦可見成熟配套，較貼近首次置換客戶與投資客戶的需求。此外，對於首次置業的消費者而言，也有多個崇明、嘉定新盤供選擇。

供應量增加的同時，記者通過走訪售樓處瞭解到，有意向購買的消費者也並非想象中那麼踴躍。以萬科天空之城為例，目前認籌比例幾乎為1:1，消費者隻需繳納10萬元認籌金，並且房企在首付款方面沒有特別要求。

一名業內人士指出，這可能是由於置換客戶群體主要集中在同區域置換的習慣導致。鏈傢研究院曾做過一份上海置換群體遷移特征的研究報告，當中指出，上海市約有55%的客戶選擇在同環線內置換房屋，有33%的客戶選擇在同板塊內置換，甚至有8%的客戶在本小區內置換。

鏈傢研究院認為，遷入遷出比最高的5個板塊分別是天山、新天地、古北、金匯和陸傢嘴等，比值低的板塊相對較多，且大都分佈在外圍，也就是外環外、郊環外等多個板塊，比如東外灘、通河、松江老城、曹楊和西渡。

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也正因此，與萬科天空之城不同的是，同濟融創玫瑰公館由於周邊成熟的配套與區位，認籌比大不一樣，房企在認籌金額和首付款方式上有所要求。比如，要求一次性支付120萬元的認籌金，一次性付款需當日支付全款，或者分期付款當日支付不少於總價70%的首付款並於簽定購房合同之後15日內付清全款。按揭的客戶則需要當天支付首付款。

據銷售人員與多名有意購房者反映，以這個項目的認籌和驗資情況看，不排除房企要求全款客戶優先。

陳衛在春節前就一直跟蹤同濟融創玫瑰公館的銷售進度，有意認購一套，後來由於小戶型的房源位置距離高架路比較近而放棄。他也透露，由於太多人想買這個項目，房企給出的付款方式對於自己而言也頗有壓力。

即便是位於嘉定的首創旭輝城，也開出瞭20萬元認購意向金、當天即提供相關申報核查購房材料的要求。私密除毛上述業內人士指出，這從一個側面反映出企業的資金承壓，希望通過在售項目盡快回籠資金。這從春節前房企融資渠道受限也可見一斑。

出於做大規模的需求，房企近兩年融資動作頻繁。據中原地產統計，2017年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年的140.6億美元上漲瞭176%。融資成本相比2016年平均4%已明顯上行，目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。今年1月份以來，碧桂園、龍湖、綠地、泰禾、金科、富力、時代地產等多傢房企發行美元債規模已近百億美元。這些資金多被企業用於調整財務結構。此前有業內人士指出，房企在2018年面臨3000億債務到期壓力，加上今年被看作企業規模發展的窗口期，兩者對於房企資金的需求不言而喻。

而作為房企業績貢獻的重鎮長三角區域，房企在核心的上海市場也承受著業績壓力。記者綜合第三方機構對2017年上海區域房企排名情況來看，去年隻有金地在上海實現瞭171億元的業績爆發增長，其它大部分房企均沒有完成年初定下的任務。而房企身處的周期顯示，2018年是大部分中小房企沖刺下一個規模臺階的關鍵一年。

比如，2017年業績首次破千億的旭輝，早在當年初便提出瞭5年內達到2000億的目標，這背後是貨值儲備與銷售去化雙重壓力，對於資金的需求明顯。

而2017年，萬科、綠地、金地三傢房企在上海市場占有率達到瞭10%，隨著各傢房企心態變化、上海新開盤數量增加，今年要保持或除毛價格｜台北除毛價格超越這一數值都不會是易事。



本文來源：21世紀經濟報道

責任編輯：譚章慧_NBJ6937

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